1. Khái niệm nhà ở hình thành
trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong
tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh
chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở. Xét về phương diện pháp lí, có rất nhiều
nguồn khác nhau quy định về nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
Khoản 9 Điều 13 Luật Nhà ở
2014 định nghĩa: “Nhà ở hình thành trong
tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu
đưa vào sử dụng”.
Khoản 1 Điều 3, Thông tư liên
tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXDBTP-BTNMT định nghĩa: “Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được tổ
chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư
xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở đó đang trong
quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng
(đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt
là Giấy chứng nhận).”
Bên cạnh đó, Luật KDBĐS 2014
cũng đưa ra định nghĩa liên quan như sau “Nhà,
công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang
trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” [Khoản
3,4 Điều 4]
2. Thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai
Hiện nay
chưa có khái niệm chính thức về thế chấp hình thành trong tương lai, nhưng khi
so với quy định của pháp luật về thế chấp tài sản tại Khoản 1 Điều 317 BLDS năm
2015 và căn cứ vào các quy định của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương
lai như trên ta có thể hiểu thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
Thế chấp nhà ở hình thành trông tương lai là việc bên thế chấp dùng nhà ở chưa
hình thành, đang trong quá trình hình thành hoặc nhà ở đã được hình thành tại
thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng và
chưa xác lập quyền sở hữu nhưng có căn cứ pháp lý để xác định nhà ở đó sẽ được
hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của mình với bên nhận
thế chấp. Đối với trường hợp nhà ở đã hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu.
Về mặt thực tế thì tài sản đã thành hình, đã tồn tại. Nhưng tài sản là bất động
sản việc quản lý nhà nước về các thủ tục pháp lý liên quan tới sở hữu chặt chẽ
do vậy việc hoàn thành việc sở hữu nhà ở là thời điểm ngôi nhà trên hoàn thành
và thuộc quyền sở hữu đầy đủ nhất. Còn đối với việc không chuyển giao cho bên
nhận thế chấp thì quy định này trong trường hợp tài sản đã hình thành về mặt thực
tế nhưng chưa hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Nhằm để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay
theo hợp đồng tín dụng thì các tổ chức tín dụng sẽ có nhiều lựa chọn biện pháp
bảo đảm theo Điều 292 BLDS năm 2015 qui định bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp
tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, tín chấp và cầm giữ
tài sản; trong đó, biện pháp nhận bảo đảm bằng việc bên vay thế chấp tài sản của
mình luôn được các tổ chức tín dụng ưu tiên lựa chọn. Căn cứ vào các đặc điểm
khái niệm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản
hình thành trong tương lai nên khái niệm cũng có sự tương đồng với khái niệm thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Tài sản
hình thành trong tương lai là một dạng tài sản đặc biệt nó không hiện hữu tại
thời điểm hiện tại mà nó chỉ hình thành trong khoảng thời gian thuộc về tương lai.
Nó mang đầy đủ các đặc điểm của một loại tài sản nhưng về mặt hình thái thì tại
thời điểm hiện tại thì nó vẫn chưa tồn tại, hay chỉ là có các căn cứ, cơ sở để
kết luận rằng trong tương lai tài sản này chắc chắn hình thành.[1]
3. Thực trạng về thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai và định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai
3.1 Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai
Trên thực
tế, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã và đang tồn tại không ít những
rủi ro tài chính. Nếu nghĩa vụ thanh toán phát sinh ngay sau khi kí hợp đồng thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai thì sẽ chẳng lấy đâu ra tài sản để xử
lí, phát mại nhằm mục đích hoàn thành nghĩa vụ dân sự. Giao dịch bảo đảm này chỉ
thực sự có ý nghĩa sau khi tài sản đã hình thành xong, thậm chí còn phải có đầy
đủ giấy tờ công nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, sự bất cập từ những quy định của
pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mới là điều thật sự lo
ngại. Do các biện pháp bảo đảm là những quan hệ dân sự, nên nhìn chung, ý chí của
bên quyết định đến hiệu lực của giao dịch bảo đảm, tuy nhiên riêng đối với thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai thì thủ tục pháp lí lại đóng vai trò “sống còn” đối với hiệu lực của
giao dịch bảo đảm. Dù là giao dịch hợp pháp do các bên hoàn toàn tự nguyện thực
hiện nhưng chỉ cần mắc phải một chút sai lầm về thủ tục pháp lí thì tất cả có
thể bị vô hiệu và đưa đến những hậu quả nghiêm trọng.
Về phạm vi
áp dụng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định tại
khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở 2014 thì vốn sử dụng cho phát triển nhà ở thương mại
gồm 04 loại, trong đó có vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu
tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Việc huy động góp vốn như vậy được thể hiện thông qua các hình thức góp vốn.
Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng các điều kiện để bán nhà ở hình thành trong
tương lai (thường là chưa có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng)
thì các chủ đầu tư sẽ tổ chức bán hàng với các phương thức như ký kết huy động
vốn góp khi nào đủ điều kiện mua bán thì sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai chính thức.
Vấn đề nhà
ở hình thành trong tương lai thế chấp không hình thành: Đây là rủi ro của nhà ở
hình thành trong tương lai. Theo dự kiến trong hợp đồng, bản vẽ dự án thì trong
mốc thời gian nhất định trong tương lai thì nhà ở hình thành trong tương lai được
hoàn hiện, hiện hữu trên thực tế do một số điều kiện chủ quan và khách quan thì
ngôi nhà đó không được hình thành. [2]
Do vậy đối tượng của hợp đồng thế chấp coi như không tồn tại theo quy định tại
Khoản 5 Điều 422 BLDS 2015 về chấm dứt hợp đồng: “Hợp đồng không thể thực hiện do đối tượng của hợp đồng không còn”.
Như vậy vấn đề đặt ra đó là xử lí thế nào đối với hợp đồng thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai trong trường hợp này, nếu bên thế chấp không còn tài sản
nào để thay thế và khả năng thanh toán không còn thì giải quyết như nào.
3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai
Em cho rằng,
khi đã quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì cần đưa
vào áp dụng triệt để, tránh việc chủ đầy tư lách luật, gây rủi ro cho khách
hàng hoặc cần quy định chi tiết hơn nữa về vấn đề hợp đồng góp vốn đối với cá
nhân, hộ gia đình.
Em đề xuất
tăng thời gian thẩm định cho cơ quan có thẩm quyền (20 ngày làm việc hoặc 30
ngày) và quy định cụ thể trách nhiệm của cơ quan nào để việc thẩm định được bảo
đảm, đảm bảo cho khách hàng giao kết mua nhà ở hình thành trong tương lai với
những chủ đầu tư uy tín chấp hành đúng quy định.
Hoàn thiện các quy định về thế chấp NƠHTTTL đảm bảo sự phù hợp, thống nhất, đồng bộ và tạo ra sự thông suốt giữa các văn bản có liên quan, tránh sự chồng chéo dẫn đến khó khăn, lúng túng khi áp dụng. Xây dựng pháp luật phải gắn liền với thực thi pháp luật, trước khi ban hành những quy định pháp luật cần phải tính toán, đo lường kỹ càng tất cả các vấn đề liên quan.
Danh mục các kí hiệu, các chữ viết tắt
|
BLDS |
Bộ luật dân sự |
|
NƠHTTTL |
Nhà ở hình thành trong tương lai |
|
Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXDBTP-BTNMT |
THÔNG TƯ LIÊN TỊCH Hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở |
|
KDBĐS |
Kinh doanh bất động sản |